Örökölt ingatlan eladása – Mennyi adót kell fizetni? (és hogyan lehet ezt minimalizálni)

Dr. Timár Tünde
2025. ápr. 8.
2 perc olvasás

Az öröklés gyakran váratlan élethelyzet, amely komoly jogi és pénzügyi döntéseket igényel. Az egyik leggyakoribb kérdés, amivel ügyfeleim megkeresnek:„Most örököltem egy lakást. Ha eladom, kell utána adót fizetnem?”

A válasz: attól függ.

Ebben a blogbejegyzésben közérthetően elmagyarázom, milyen adóvonzatai vannak az örökölt ingatlan értékesítésének, mikor adómentes az eladás, hogyan csökkenthetők a fizetendő terhek legálisan.

Mikor kell adót fizetni örökölt ingatlan eladásakor?

Ha örökölsz egy ingatlant, az adásvétel után fizetendő adó attól függ, mennyi idő telt el az öröklés és az eladás között, valamint mennyire értékelték fel a hagyaték során az ingatlant és mennyiért akarod értékesíteni.

Ha kivárod az 5 évet – adómentes eladás

Az örökléstől számított ötödik év után már nem kell személyi jövedelemadót (SZJA) fizetni az eladásból származó jövedelem után.

Ha 5 éven belül adod el – 15% SZJA

Ebben az esetben az eladási ár és az örökléskori érték különbsége (nyereség) után 15% személyi jövedelemadót kell fizetned.

2026-ban vagy 2025-ben örökölt ingatlan esetén a jövedelem 100%-a adóköteles.
2024-ben örökölt ingatlan esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.
2023-ban örökölt ingatlan esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.
2022-ben örökölt ingatlan esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.
2021-ben örökölt ingatlan esetén NINCS SZJA fizetési kötelezettség

Levonható költségek – Ne fizess többet, mint kell!

Nem minden esetben kell a teljes különbség után adózni. Bizonyos, számlával igazolt költségek csökkenthetik az adóalapot:

Felújítás, korszerűsítés (ha számlával igazolható)
Ingatlanközvetítői díj
Ügyvédi díj az eladás lebonyolításához
Energetikai tanúsítvány költsége, ha kötelező volt

Ezért fontos, hogy minden költségről megőrizd a számlákat – ezekkel akár több százezer forintot is megtakaríthatsz.

Mikor kell bevallani és befizetni az SZJA-t?

Az örökölt ingatlan eladásából származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatalhoz történő benyújtása utáni évben kell bevallani a személyi jövedelemadó-bevallásban. A fenti példánál maradva, 2025-ös adásvétel esetén 2026. május 20-ig kell bevallani a jövedelmet, valamint befizetni az adót.

Miért érdemes ügyvédhez fordulni az örökölt ingatlan eladása előtt?

Egy örökölt ingatlan eladásához nem csak a piaci, hanem a jogi és adózási szempontokat is érdemes átgondolni. Egy jól előkészített tranzakcióval: